不動産投資の基礎知識を解説!始める前に初心者が学ぶべき基本とは?

将来を考えて不動産投資を漠然と考えている方、実際に投資を始める前にザックリとした基礎知識を知っておくとスムーズに検討が進みます。

投資初心者
年金や将来も不安なので、不動産投資を始めたいんだけど…ちょっと難しそう…

そこでこの記事では、実際に始める前に初心者でも学ぶべき不動産投資の基本について取り上げます。

この記事でわかること
  • 不動産投資とは何か、どんな種類があるか解説
  • 不動産投資はどうやって儲かるのか解説
  • 不動産投資の基礎知識を学ぶにはどうするか説明

かいまる
投資歴20年のかいまるです。現在は首都圏に一棟アパートを保有・運営しています。

自分も10年ほど前にマンションへの投資を始めた際には、わからないことだらけで不安でしたね。

不動産投資は株式やFXの短期トレードに比べて初心者でも収益をあげやすい反面、事前に知っておかなければならない事項が多いといえます。

今回は不動産投資を始める前に最低限初心者が知っておくべき基礎知識についてザックリとまとめています。

実際に不動産投資を行っている経験を踏まえてわかりやすく解説しますよ。

基礎知識①:不動産投資とは?

不動産投資は、ワンルームマンションやアパート、中古マンション、オフィスビルなどを直接購入して賃貸または買った値段よりも高く売却することで収益を得る投資です。

都心などの利便性の高い地域や、知名度が高い地域にある収益性の高い物件で不動産を取得すれば、手堅い利益が見込めるというわけです。

投資対象となる物件はマンション、アパートが一般的ですが、他にも戸建て、駐車場などさまざまな種類があり、それぞれ特徴や期待できるリターンが異なるんですね。

他の投資との違いは?

投資といえば株式やFXといったものをイメージする方が多いと思いますが、値動きが激しく短期トレードで利益をあげるのは非常にリスクが高いといえるでしょう。

その点、不動産投資は手堅く長期的に家賃が見込めるため安定した収入を得られる、ミドルリスク・ミドルリターンの投資として人気があります。

また収益だけでなく税金対策や銀行から融資を受けられる「レバレッジ効果」も期待できるので、サラリーマンや公務員の副業として働きながら不動産投資を行う人が多くなっています。

基礎知識②:不動産投資の種類とは?

種類①:ワンルームマンション(新築・中古)

マンションを一室単位で経営するもの。新築や中古のマンション一室を購入して入居希望者に貸し出すことで賃貸収入を得ることができます。

投資金額が他と比べて小さく、管理も管理会社にほとんど任せることができるので、ほとんど手間がかからないですね。

初心者でも始めやすいといえます。自分もこのタイプで不動産投資を行いました。

首都圏のマンションであれば空室になっても次の入居者が決まりやすく、また資金が必要なときに売却しやすいというメリットもあります。

ただし管理費や修繕積立金を支払う必要があるため、毎月の経費が結構かかるというのが注意点となります。

種類②:マンション、アパートの一棟買い(新築・中古)

マンションやアパートを一棟丸ごと購入し、各部屋を入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。

貸せる部屋が複数あるので、立地にもよりますが全ての部屋が空室になって収入がゼロになるというリスクは低いと言えるでしょう。

むしろ満室に近く貸し出すことができれば、大きな収入が期待できます。

他方、購入には大きな資金が必要になることがほとんどなので、金融機関からの借入金額が大きくなるのが注意点ですね。

空室が多くなると借入金を返済が困難になる可能性があります。

またワンルームに比べると売却する際に買い手が見つかりづらいというのもデメリットといえます。

種類③:戸建て経営(中古・新築)

新築や中古の戸建て住宅を購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。新築は物件価格が高くなりますが、中古は比較的安く購入できる物件もあります。

戸建ての入居希望者は主にファミリー層であるため、長期間の入居が期待でき、安定して収入が得られる可能性があります。

しかし、戸建ては木造住宅も多く、鉄筋コンクリート造のマンションに比べると建物の老朽化が進みやすいので、修繕費などのコストがかかるのがデメリットです。

また、流動性が低いため売却しにくく、空室を埋めるのが大変なうえに、期待できる賃貸収入もそれほど大きくありません。

種類④:駐車場、コインランドリー経営

最近では空いている土地を活用して駐車場やコインランドリーを経営する方も多くなっています。

不動産投資はマンションや戸建てなどの物件を経営するだけでないんですね。

駐車場の経営がうまくいくかは立地次第のところもありますが、物件が必要ないことから比較的初期投資が安く済みます。

コインランドリーは機材の購入やFC(フランチャイズ)に加盟など初期投資が必要となりますが、しっかりとした経営マニュアルを元に事業展開できるという利点があります。

種類⑤:リート(REIT)

リート(REIT)は、オフィスビルやショッピングセンターなどの商業施設、物流施設、賃貸物件などの投資用不動産を対象とした上場投資信託。

リートを購入することで間接的に不動産に投資でき、定期的に分配金を得ることができます。

株式のように証券取引所に上場しているので、売買したいときに数万円程度から購入できることに大きな特徴があります。分配金利回りは商品にもよりますが3~4%前後です。

常に値動きがあるものの、現物の不動産よりも少額から投資できるのが大きなメリットですね。

基礎知識③:不動産投資はどうやって儲けるの?

不動産投資で収益をあげる方法は、以下のとおり大きく分けて以下の2つの方法があります。

  1. 不動産を貸し出して家賃収入を得る
  2. 購入した不動産を売却することによって利益を得る

    多くの方が不動産投資にいだくイメージは①の家賃収入でしょう。

    要するに”大家さん”になるということで、賃貸に出した物件から毎月の収入源を確保することができるんですね。

    例えば、定年までに家賃7万円のローン完済済みアパート3戸あれば、経済的に老後の生活に不安を抱くことがなくなるでしょう。

    また物件の売却益を得る方法は、短期間で大きな利益を手にすることができる反面、値上がり物件の見極めや市況の動向を読み取るなどノウハウが必要になります。

    まあ、人口減少で経済成長していない日本の地価は下落傾向。なので、不動産を売却して利益を得るのは東京や大阪、福岡などの大都市圏でないと難しいですね。

    基礎知識④:不動産投資の前に学ぶべきこととは?

    不動産投資は安定的な賃貸収入を長期間にわたり期待できますが、”投資”である以上は様々なリスクがあります。

    リートは別として最低でも数百万円以上の資金を投資することなるため、事前にこれらのリスクへの対応を学ぶべきでしょう。

    もっとも、不動産投資は購入前にリスクが見えやすいこともあり、事前にしっかりと学んでおけば対策を取りやすいといえます。

    ザッととあげただけでも

    1. 投資を考えている地域の賃貸需要
    2. 不動産の運営コスト(管理費など)
    3. 自然災害時の対策(保険など)
    4. 入居者の滞納時の対応
    5. 空室対策

    などについては最低限学んでおく必要があるでしょう。

    また、不動産投資についてまずは本やネットで情報収集し勉強すると思いますが、セミナーなどで専門家から直接話しを聞いて疑問点を解消するのもありです。

    不動産投資の基礎知識を学ぶにはセミナーも効果的!

    最低でも数百万円の資金が必要となる不動産投資。

    金融機関からの融資を受けることで収益が大幅に増大しますが、借入リスクや金利上昇リスクがあり、これらの対策が不可欠です。

    そもそもとして融資手続きやこの金融機関を活用するのが有利かなど、事前の勉強や情報収集が絶対に必要になります。

    まずはネットや本で情報収集を始めることになると思いますが、都合の良い情報だけ集めてしう、初心者の情報収集には限界がある、情報に信頼性が微妙など、これだけだと不十分ですね。

    そこで活用したいのが不動産投資セミナーです。

    そのメリットをまとめると

    1. 効率的に不動産投資の勉強・情報収集ができる
    2. 専門家から最新情報を直接聞ける
    3. その場で疑問を解消できる
    4. オンラインで気軽に参加できるセミナーも

      ということです。

      特にサラリーマンの方は本業で忙しいこともあり情報収集にさける時間が限られています。直接専門家から話を聞けるセミナーは非常に効率的だといえるでしょう。

      「不動産投資の学ぶべき基礎知識とは?」まとめ

      今回は「不動産投資で学ぶべき基礎知識」ということで、初心者でも最低限知っておくべき知識などについて述べてきました。

      実際に不動産投資をする際には、物件探し、金融機関からの融資、契約、物件管理の方法などなど多くの知識が必要になっていきます。

      ”業者に全ておまかせ”では不良物件とつかまされたり、周辺相場よりも高い金額で売られたりすることもありので、どんどん不動産に関する知識を身につけて、自分で行動していくことが大事です。

      それでは。

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